A Lei 14.382/22 fez importantes alterações na Lei 4.591/64, a Lei que regula a matéria sobre incorporações imobiliárias e trata de questões relativas a condomínios edilícios.
Uma das importantes alterações trazidas pela inovação legal está relacionada à possibilidade de negociar unidades futuras antes do registro da incorporação imobiliária perante o Registro de Imóveis competente.
Antes da alteração da Lei de Incorporações, o artigo 32 contava com a seguinte redação:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: (…)
A redação anterior não deixava margem para dúvidas: não era possível nenhum tipo de negociação sem que a incorporação estivesse devidamente registrada. Todavia, com a respectiva alteração legal, nova interpretação é possível:
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: (…)
Deste modo, surgiram diversas discussões entre os juristas e incorporadores, à medida que a nova redação é objetiva em proibir a alienação e a oneração, mas não a negociação, como ocorria anteriormente.
Tal alteração abriu a possibilidade de o incorporador negociar e celebrar com pretensos adquirentes os chamados “Termos de Reserva”, relativos às unidades futuras.
Porém, há de se ter cuidado na elaboração do documento, para que não fique configurado compromisso de compra e venda. Sendo assim, para trazer mais segurança para o incorporador, o Termo não deve instituir obrigações às partes, tampouco prever quaisquer tipos de pagamentos ao incorporador, sendo apenas um documento com intuito de reservar uma unidade futura, caso o registro da incorporação seja efetuado. É importante também que no respectivo documento contenha expressamente a informação de que a incorporação prescinde de registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Por fim, é essencial enfatizar que grande parte da legislação não foi alterada e que a necessidade de incluir o número do registro da incorporação nos materiais de divulgação ainda permanece.
Negócios imobiliários são complexos e, por isso, é imprescindível que o incorporador esteja assessorado por advogado da área do Direito Imobiliário, para garantir segurança jurídica nas suas negociações e minimizar eventuais prejuízos.
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