O universo dos condomínios cresceu exponencialmente ao longo dos últimos anos, trazendo diversas questões e dúvidas a serem debatidas. Uma delas diz respeito às despesas de condomínio.
Quando ocorre a instituição de um condomínio, há a divisão entre áreas privativas e áreas comuns. As áreas comuns pertencem a todos os condôminos. Se por um lado ao proprietário compete as pagar pelas despesas relativas à sua área privativa, em relação à área comum, a responsabilidade é de todos os condôminos, conjuntamente.
Pagar as despesas do condomínio é a primeira obrigação do condômino. A contribuição condominial é realizada em previsão orçamentária elaborada pelo síndico e aprovada pela assembleia. Todavia, quando falamos em despesas condominiais, estamos diante de dois tipos de despesas: ordinárias e extraordinárias, o que gera muitas dúvidas, especialmente quando o imóvel é alugado.
O Código Civil/2002 não estabeleceu a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias. Entretanto, a Lei do Inquilinato listou essas despesas, vejamos:
Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
É importante esclarecer que o rol trazido pela lei é exemplificativo, ou seja, podem haver outros tipos de despesas ordinárias e extraordinárias não previstos na lei, mas que se enquadrem no seu conceito trazido pela norma.
A delimitação da diferença entre os tipos de despesas é essencialmente importante nas relações locatícias, visto que, conforme os artigos citados anteriormente, ao locador cabe o pagamento das despesas extraordinárias e ao locatário o das despesas ordinárias.
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