Tal questionamento é recorrente nos escritórios de advocacia que atuam com Direito Imobiliário. Não há resposta única para esta pergunta, porque cada caso deverá ser analisado individualmente.
O primeiro ponto a ser analisado é o regime de bens no qual o vendedor é casado. A segunda análise é em relação à data de aquisição do bem que está sendo alienado.
No ordenamento brasileiro existem 4 Regimes de Bens:
- Comunhão Universal de Bens, que era o regime legal até 1.977;
- Comunhão Parcial de Bens, que passou a ser o regime legal após 1.977;
- Participação Final nos Aquestos; e
- Separação de Bens, que se subdivide em Separação Convencional de Bens e Separação Obrigatória de Bens.
Há ainda a possibilidade de os nubentes mesclarem regras de mais de um regime de bens, em uma espécie de regime híbrido.
O Código Civil/2002, em seu artigo 1.647 estabelece que:
Art. 1647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III – prestar fiança ou aval;
IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.
Logo, a regra geral é que o cônjuge deverá assinar o contrato de compra e venda, com as exceções descritas acima, ainda que o imóvel esteja apenas registrado em nome de um dos cônjuges apenas.
O que muitas pessoas confundem é que, em alguns casos, o cônjuge assinará como vendedor e em outros como anuente. Para exemplificar, quando o bem é particular (anterior ao casamento), no regime da Comunhão Parcial de Bens, o cônjuge não será vendedor, pois este bem não é comunicável. Neste caso, o cônjuge assinará como anuente. No caso do regime da Participação Final nos Aquestos, há a possibilidade de alienação dos bens particulares sem a anuência do cônjuge, desde que previsto no pacto antenupcial.
Mas e se o cônjuge não quiser assinar?
Para este caso, há a possibilidade de o cônjuge que quer concretizar o negócio ingressar com uma demanda denominada Suprimento de Consentimento. O juiz irá analisar o caso, justificativas da alienação e da recusa e autorizará ou não a venda do imóvel.
É importante ressaltar que a venda sem a autorização do cônjuge ou sem o suprimento do consentimento é anulável, no prazo de até 2 anos, contados da dissolução da sociedade conjugal.
Considerando a especificidade de cada regime e complexidade de uma transação imobiliária, é essencial analisar cada caso individualmente, conforme o regime de bens do casal, pacto antenupcial, se houver, e certidão de matrícula do imóvel, para averiguar a data da aquisição do imóvel que está sendo vendido. Sendo assim, não se pode dispensar a assessoria de um advogado especialista, para garantir maior segurança jurídica à transação imobiliária.